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Les fissures qui apparaissent sur une maison après un été sec sont souvent perçues comme un problème de bâtiment. Elles sont aussi le symptôme d’un risque territorial qui change d’échelle. Le retrait-gonflement des argiles, ou RGA, résulte des variations de teneur en eau de certains sols argileux : ils se rétractent lorsqu’ils sèchent puis gonflent lorsqu’ils se réhumidifient. Lorsque ces mouvements sont différentiels sous un bâtiment, ils peuvent déformer les fondations, ouvrir des fissures et affecter durablement la structure.
Ce mécanisme est ancien. Ce qui change, c’est son ampleur et la manière dont il doit désormais être intégré aux politiques de prévention. En 2026, la carte nationale d’exposition a été actualisée pour tenir compte de la sinistralité récente. Selon l’Observatoire national des risques naturels, 55 % de la surface de la France hexagonale se situe désormais en zone d’exposition moyenne ou forte ; un peu plus de 12,1 millions de maisons individuelles, soit 62 % du parc hexagonal, y sont implantées. Le BRGM rappelle par ailleurs qu’environ 240 000 sinistres liés au RGA ont été déclarés entre 2018 et 2022, soit 58 % de ceux recensés depuis 1989.
La conséquence est claire : le RGA n’est plus un sujet périphérique de géotechnique. Il devient un enjeu de résilience du parc de maisons individuelles, de prévention, d’assurance et d’adaptation au changement climatique.
Une carte d’exposition ne dit pas si une maison fissurera
La nouvelle cartographie 2026 est indispensable. Elle améliore la connaissance de l’exposition et sert désormais de référence à plusieurs obligations applicables aux constructions et transactions dans les zones concernées. Mais une carte d’exposition n’est pas une prédiction individuelle.
Deux maisons construites à quelques dizaines de mètres l’une de l’autre peuvent réagir très différemment. La présence d’un sol sensible constitue une condition du risque, non une explication suffisante du dommage. La vulnérabilité réelle dépend aussi de la conception et de l’état du bâtiment : profondeur et homogénéité des fondations, rigidité de la structure, présence d’un vide sanitaire ou d’un sous-sol, extensions réalisées à des périodes différentes, qualité des raccordements entre volumes anciens et nouveaux.
À cela s’ajoutent les conditions hydriques autour de la maison. Une fuite sur un réseau enterré, un rejet d’eaux pluviales trop proche des fondations ou, à l’inverse, une forte dessiccation au pied d’un mur peuvent créer des contrastes d’humidité plus dommageables que la seule sécheresse régionale. La végétation compte également. Les racines d’un arbre proche peuvent accentuer localement le prélèvement d’eau dans le sol, surtout lorsque la ressource hydrique devient limitée.
Autrement dit, le risque naît d’une combinaison : sensibilité du sol, sécheresse, caractéristiques du bâtiment et gestion locale de l’eau. C’est cette combinaison qu’une politique de prévention doit apprendre à lire.
Le changement climatique modifie la référence du risque
L’actualisation 2026 de la carte est importante parce qu’elle rompt avec une vision statique. La cartographie précédente ne pouvait pas intégrer pleinement l’accumulation des sinistres des dernières années ni l’évolution attendue des sécheresses. Le troisième Plan national d’adaptation au changement climatique fait désormais du RGA l’un des risques à traiter dans l’adaptation du bâti.
Le BRGM souligne que le phénomène est directement lié aux alternances de dessiccation et de réhydratation. Ce ne sont donc pas seulement les longues périodes sèches qui comptent, mais la succession de phases hydriques contrastées. Une maison peut ainsi subir des mouvements différés, parfois après le retour des pluies.
Cette évolution conduit à une conséquence de politique publique : les références historiques ne suffisent plus à dimensionner la prévention. Un bâtiment qui n’a jamais été sinistré n’est pas nécessairement robuste face aux conditions futures. À l’inverse, une maison déjà fissurée ne doit pas être réduite à un dossier d’indemnisation : elle peut fournir des informations utiles sur la vulnérabilité constructive, le comportement des sols et les points faibles de son environnement immédiat.
Prévenir avant la réparation lourde
La prévention du RGA reste moins visible que la réparation, parce qu’elle intervient avant le sinistre grave. Pourtant, c’est précisément sur cette étape que l’État expérimente depuis octobre 2025 un fonds dédié dans onze départements : Allier, Alpes-de-Haute-Provence, Dordogne, Gers, Indre, Lot-et-Garonne, Nord, Meurthe-et-Moselle, Puy-de-Dôme, Tarn et Tarn-et-Garonne.
Le dispositif finance d’abord un diagnostic de vulnérabilité réalisé par un professionnel compétent. Il peut ensuite soutenir des travaux visant notamment la gestion de l’eau, de la végétation et de l’imperméabilisation au droit du bâtiment. En 2026, ses critères ont été élargis : la phase études est accessible même en présence de fissures, et les travaux peuvent concerner des maisons présentant des fissures jusqu’à 5 millimètres, sous réserve des autres conditions d’éligibilité. Le nombre maximal de niveaux pris en compte a également été porté à trois.
Cette expérimentation est particulièrement intéressante pour des départements comme le Gers, le Tarn-et-Garonne ou la Dordogne, où l’exposition au RGA se combine à un parc important de maisons individuelles et à des épisodes de sécheresse marqués. Dans le Nord ou la Meurthe-et-Moselle, le contexte climatique et constructif est différent, ce qui permet aussi de tester la transférabilité des mesures de prévention.
Le point essentiel est méthodologique : on ne finance pas une solution standard. Le diagnostic doit identifier les fragilités réelles de la maison, de ses réseaux et de ses abords avant de définir les travaux.
L’assurance reste nécessaire, mais elle ne peut porter seule la stratégie
Le régime des catastrophes naturelles demeure une composante essentielle de la prise en charge des dommages liés à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Le décret du 5 février 2024 a précisé plusieurs conditions de mise en œuvre de la garantie pour ces désordres et les règles d’affectation de l’indemnité à la réparation.
Mais l’assurance intervient principalement après le dommage. Or la progression du risque pose une question de soutenabilité : combien de sinistres graves peut-on continuer à réparer si le parc vulnérable augmente et si les sécheresses deviennent plus fréquentes ou plus sévères ?
Les travaux lourds de remédiation peuvent représenter des coûts très élevés. Géorisques indique que certaines solutions structurelles de reprise ou de renforcement peuvent coûter de l’ordre de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Une stratégie fondée uniquement sur la réparation après fissuration déplace donc le risque sans le réduire suffisamment.
La prévention doit au contraire chercher à limiter les contrastes hydriques, sécuriser les réseaux, adapter les abords, améliorer la connaissance des fondations et corriger les vulnérabilités les plus accessibles avant que les désordres ne deviennent majeurs.
Les collectivités ont un rôle plus large que l’information du public
Le RGA est souvent présenté comme une relation entre un propriétaire, son assureur et un expert. Cette lecture est trop étroite. Les collectivités disposent d’un rôle important dans la diffusion de l’information, l’urbanisme, l’instruction des projets, la gestion des réseaux, l’accompagnement des habitants et l’articulation avec les services de l’État.
La nouvelle carte d’exposition, applicable depuis le 1er juillet 2026 pour plusieurs obligations liées aux terrains constructibles et aux contrats de construction de maisons individuelles, doit être intégrée dans la culture locale du risque. Elle ne doit pas devenir un simple document supplémentaire annexé à une transaction.
Une commune fortement exposée peut par exemple repérer les quartiers où se cumulent maisons anciennes, sols sensibles, végétation proche des façades, réseaux vieillissants et extensions successives. Ce travail ne remplace ni l’expertise géotechnique ni le diagnostic individuel. Il permet en revanche de mieux cibler l’information, les campagnes de prévention et les priorités d’accompagnement.
Les onze départements pilotes offrent ici un laboratoire utile : l’enjeu n’est pas seulement d’évaluer le nombre de diagnostics financés, mais de savoir quelles mesures réduisent effectivement les désordres et dans quelles configurations de sol, de bâtiment et d’environnement.
Proposition Nexus Terra : passer de la carte à une grille de vulnérabilité
Pour Nexus Terra, la cartographie du RGA doit être considérée comme le premier niveau d’analyse, et non comme la conclusion.
Une grille publique de questionnement peut articuler au moins six dimensions : niveau d’exposition du sol ; type et continuité des fondations ; présence de fissures ou de déformations ; gestion des eaux pluviales et état des réseaux enterrés ; proximité et développement de la végétation ; modifications du bâtiment, notamment extensions, terrasses, garages ou reprises partielles.
Cette grille n’a pas vocation à produire un score propriétaire ni à remplacer un diagnostic technique. Elle sert à décider plus tôt : faut-il informer, surveiller, diagnostiquer, corriger un réseau, revoir la gestion de l’eau, adapter la végétation ou engager une expertise plus approfondie ?
La prévention devient alors une trajectoire. Elle commence par la connaissance du sol, se poursuit par l’analyse de la maison et de ses abords, puis débouche sur des actions hiérarchisées. Ce raisonnement permet aussi de mieux distinguer ce qui relève de la prévention, de l’entretien, de la réparation et de l’indemnisation.
Conclusion
Le retrait-gonflement des argiles n’est plus un risque secondaire parce qu’il concerne désormais une part considérable du parc de maisons individuelles et qu’il s’inscrit dans une dynamique climatique défavorable.
La nouvelle cartographie 2026 améliore la connaissance de l’exposition. Elle ne suffit pas à elle seule à protéger les maisons. La prévention doit relier le sol, les fondations, l’eau, les réseaux, la végétation et les transformations du bâti. Elle doit également s’appuyer sur des diagnostics fiables, des politiques territoriales et un retour d’expérience sur les mesures réellement efficaces.
Le changement essentiel est là : ne plus attendre la fissure pour considérer le risque comme réel.
Sources principales et références
- Géorisques — Retrait-gonflement des argiles, carte d’exposition 2026.
- Observatoire national des risques naturels (Géorisques) — Indicateurs 2026 sur l’exposition du territoire et des maisons individuelles.
- BRGM — Retrait-gonflement des argiles : la carte nationale d’exposition évolue, 1er avril 2026.
- Ministère de la Transition écologique — Retrait-gonflement des argiles dans la construction, mise à jour 2026.
- Ministère de la Transition écologique — Maisons fissurées : le Fonds de prévention argile élargit ses critères pour aider plus de propriétaires, 9 juin 2026.
- Décret n° 2025-920 du 6 septembre 2025 relatif à la mise en place, à titre expérimental, d’une aide pour la prévention des désordres liés au retrait-gonflement des sols argileux.
- Arrêté du 23 avril 2026 modifiant l’arrêté du 6 septembre 2025 sur les critères d’éligibilité au fonds de prévention RGA.
- Code de la construction et de l’habitation, notamment articles L. 132-4 à L. 132-9 et R. 132-3.
- Décret n° 2024-82 du 5 février 2024 relatif aux conditions d’indemnisation des désordres causés par les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
- Ministère de la Transition écologique — Point d’avancement du PNACC-3, juin 2026.